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新加坡telegram群组(www.telegram8.vip):呢5个伏位要小心!

admin2022-05-0642

大家好,买楼唔简单,最紧要识拣,我是Winson因为去年内地有一些发展商陷入财务危机,导致楼盘停工和无法交楼的情况出现,令到一众有意在大湾区置业的港澳人士,对一些目前以期楼销售的楼盘欠缺信心,转而关注一些整个楼盘都已经收楼入住,没有烂尾风险的二手物业。但是,二手物业亦存在的一些隐藏的风险,如果没有做好功课就贸易买入,分分钟中伏。如果有意在大湾区购买二手楼,以下5个中伏你要知!

一、房屋产权的伏位

必须要注意房屋的产权是否存在抵押、查封、析产等三种问题,建议买家和仲介代理、业主一起到当地的房地产权交易中心查册房屋的产权情况,索取该房屋目前的产权调查报告。但如果该房屋正在进行办理抵押手续或即将被查封,产权调查报告无法反映目前最新变化的情况,风险往往可能就出现在这些地方。我们该如何避开这个中伏位?建议各位一定要在《二手房买卖合约》中的加入一条:如果房屋因为抵押、查封和析产等原因导致无法正常过户,业主需要向买方退回所有购房款,并且以两倍定金作为赔偿的条款,以免日后陷入产权纠纷。

二、房屋出租的伏位

虽然你已经购入该房屋并成为新业主,但也可能存在不能入住的问题。因为内地《合同法》第223条规定,“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。即是说,原业主在将房屋卖转售给你之前,已经和租客签订了一份5年甚至10年的租约的话,即使你已经成为房屋的业主,但原有的租赁合同对承租人和新业继续有效。在这种情况下只有两张选择,一是与租客协商赔偿让其搬离该房屋;二是等租客一直住到合约期满之后收回房屋。所以,建议各位可以在签订买卖合同的时候,加入一条:如果业主没有如实告知房屋的租赁情况,业主要负责租客的清退以及相关赔偿,并且以2倍定金作为赔偿的条款,以免出现有楼没得住的情况。

三、房屋居住权的伏位

第上面一点的情况类似,即使你是房屋的新业主,但你仍然还是无法入住。因为2020年内地出台《民法典》新增一条规定:房屋一但设立了“居住权”,在居住权的期限内,如果没有法定或约定的事由,不但房屋的所有权人不能要求居住权人搬离,即使该房屋被转售或被继承,新业主或继承人也不能要求享有居住权的人搬离该房屋。举个简单的例子,业主陈大文因为年事已高,就立下遗嘱房屋将来由儿子陈小文继承,但是房屋要给一直照顾他的工人姐姐玛利亚居住到百年归老。在这种情况下,无论是儿子陈小文还是已经将房屋转售的新买家,都不能要求工人姐姐搬离房屋。所以,建议各位必须要了解清楚该房屋之前是否已经登记设置“居住权”,如果有的话,除非业主同意撤销居住权,否则购入该房屋只能“得物无所用”,不建议购买。

四、房屋学位的伏位

在内地,很多家庭为了让子女可以入读更好的学校便去购买一些学区房。但大部分城市对学区房的有名额的限制,严厉的甚至是六年里允许一个孩子上学,主要是避免有些人一获得入学资格之后就马上将房屋出售。如果一但名额已经被占用的话,至少要再等六年才可能重新获得入读的资格。究竟如何知道房屋的学区名额是否被占用?最简单可以让你的仲介代理到相关的网站查询名额的使用情况。可能有人问,如果你对查询的结果不放心,是否可以去当地居委会、派出所、学校查询?以上都不对,其实应该是去该房屋所在的教育局,到基础教育科部门查询的入学名额的情况是最为准确可靠。

五、房屋户口的伏位

内地的住宅房屋还涉及落户的问题,假如新业主已经完成房屋的买卖,而原业主的户口仍然挂在该房屋上不肯迁出,日后可能会存在不少麻烦。虽然有规定,如果原业主同一个区份有另一处房屋,可以向公安部门提出申请,强制将原业主的户口从该房屋迁出。但如果原业主已经没有其他房屋,即使物业已经转售都无法将户口从该房屋迁离。所以,在购买二手房的时候,一定要了解清楚原业主的户口所在地,如果落在该房屋的话,建议将业主户口迁出的时间明确写入合同内作为约束条款,以保障买家的自身权益。

以上就是国内二手楼买卖必须要注意的5个伏位,希望相关资讯对各位有用。Winson讲楼,我们是你湾区置业的好手,有意在大湾区置业的朋友欢迎WhatsApp联络我,我们会帮你拣选一些相对安全的优质笋盘,尽量避开一些中伏风险。喜欢这条片的话记得比个LIKE和在楼下打个 ”YES”支持下我们团队,这一期就到这里,我们下一集再见。

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Winson Tang

早在2008年开始接触国内房地产市场,曾于《置业新地》杂志及澳门《力报》等知名媒体公司负责房地产市场业务,曾深入大湾区不同城市考察超过一百多个房地产项目,从事相关工作超过10年,对内地楼市政策、情况和发展动向较为了解。

  YouTube开设「Winson讲楼」频道,透过自己的经验以及对行业的了解,和大家大湾区楼市相关资讯,为有意在大湾区置业的人士提供专业的意见和优质的置业服务。

网友评论

1条评论
  • 2022-05-06 00:13:06

    北京青年报记者查询通信大数据行程卡发现,北京行程卡上再次有了星号。(注:星号表示当前该城市存在中风险或高风险地区,并不表示用户实际到访过这些中高风险地区)很现实但是不残酷